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Loi Pinel & Loi Macron
Guide immobilier

Comprendre de manière globale les caractéristiques d'un territoire, un contexte économique, et les points clés de l'immobilier d'entreprise sont des atouts pour opérer des choix stratégiques.

 Nous vous proposons ici un certain nombre de clés qui vont dans ce sens.

 

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Etudes

 

Synthèse Gemofis marché des bureaux en Ile-de-France
Bilan économique de la Communauté de Communes du Val Drouette

 

Liens utiles

 

Statistiques en matière d'immobilier d’entreprise

Observatoire de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France
Analyse des marchés immobiliers français
Institut d’Epargne Immobilière et Foncière

 

Données économiques

 

Indices d’indexation des loyers professionnels
Indice du coût de la construction (ICC)
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Indice des loyers commerciaux (ILC)

 

La réglementation – les lois – les codes …
LEGIFRANCE 
MINISTERE DE L’EQUIPEMENT

 

La prévention des risques majeurs
Portail Prim.Net
Information acquéreur et locataires – Portail Préfecture d’Eure-et-Loir

 

Les services
Transports en communs Chartres métropole
Chambre de Commerce et d’Industrie d’Eure-et-Loir

Chambre de Métiers d'Eure-et-Loir

Le Groupement d'Employeurs (GEPEP)
Crèche d’entreprise LES PETITS CHAPERONS ROUGES CHARTRES
Réseau : la fibre 

 

 

Loi Pinel & Loi Macron

Sommaire

>> Loi Pinel et bail commercial

>> Loi Macron, ajustements 

 

 

Loi Pinel et bail commercial

Décret 2014-1317 du 3/11/2014 d’application de la loi dite « Pinel » du 18/06/2014
Source : Legifrance

Nous vous proposons un zoom sur les charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux (section 5 ajoutée à la partie réglementaire) 

Ne peuvent être imputés au locataire - Art. R. 145-35 :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

Article 606 :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

 

Art. R. 145-36.-L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

 

Art. R. 145-37.-Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

 

Accès à l'ensemble du texte sur Légifrance.fr 

 

 

Loi Macron du 06/08/2015 : ce qui impacte l’immobilier d’entreprise


Baux commerciaux

Principe des échanges entre les parties :

Par lettre recommandée avec AR:

Possible dans les cas suivants :

  • le locataire qui demande le renouvellement du bail ;
  • le bailleur qui, après avoir notifié son intention de ne pas renouveler le bail, revient sur cette décision et fait une offre de renouvellement ;
  • le locataire qui informe le bailleur de son souhait d’adjoindre une autre activité à celle prévue dans le bail commercial.
  • le locataire qui donne son congé au propriétaire à l'expiration d'une période triennale, en respectant un délai de préavis de 6 mois.

 

Par voie d'huissier :

  • La mise en demeure envoyée par le bailleur au locataire qui a cessé l’exploitation du fonds ou qui n’exécute pas ses obligations, ce qui peut justifier un refus de renouvellement du bail, doit toujours être envoyée via un huissier.
  • Le congé donné par le bailleur au locataire doit se faire par acte extrajudiciaire, en supprimant, pour le bailleur, la possibilité de le faire par lettre recommandée avec AR.

Vente immobilière et délai de rétractation

Un client acquéreur d’un bien immobilier ou porteur d’un projet de construction d’un bien immobilier dispose d’un droit de rétraction qui lui permet de renoncer à son projet d’acquisition ou de construction.
Jusqu’à présent fixé à 7 jours (décompté à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte), ce délai est désormais et depuis le 8 août 2015 fixé à 10 jours.

Source : itransaction

Guide immobilier

Quelques réponses à vos questions

 

INDEXATION DES LOYERS : DE NOUVEAUX INDICES

FISCALITE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

FISCALITE SUR LES DROITS DE MUTATION

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

LES DIFFERENTES FORMES DE BAIL

LE DEPÔT DE GARANTIE

LA FIN DU BAIL COMMERCIAL

 

 

 

 

INDEXATION DES LOYERS : DE NOUVEAUX INDICES


Pour la conclusion d'un nouveau bail professionnel, commercial ou la révision annuelle ou triennale des baux commerciaux en cours (après signature d'un avenant), plusieurs indices peuvent être utilisés :
• l'indice du coût de la construction (ICC),
• l'indice des loyers commerciaux (ILC),
• l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
L'utilisation d'un indice de référence sur lequel est indexé le bail dépend du type d'activité réalisée dans les locaux loués, mais n'est pas obligatoire : elle résulte du libre choix du bailleur et de son locataire, dans le cadre de leurs relations contractuelles.
Chacun de ces indices est publié tous les trimestres par l'Insee.


Indice du coût de la construction (ICC)


L'ICC sert de référence pour :
• la révision triennale des loyers commerciaux,
• le plafonnement des loyers applicable lors du renouvellement des baux commerciaux.
L'ICC permet de mesurer l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation.
Les valeurs de l'ICC ont pour base 100 le 4e trimestre 1953.


Depuis 2006, l'indice de référence des loyers (IRL) a remplacé la moyenne associée de l'ICC comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.
Pour éviter les augmentations trop importantes des loyers de locaux à usage professionnel, dues aux variations de l'ICC, il est possible d'utiliser soit l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, soit l'ILAT pour les loyers des bureaux et des entrepôts.


Indice des loyers commerciaux (ILC)


L'ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).
En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.
Ce nouvel indice, instauré en 2008, reste facultatif.


L'ILC, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2008, est composé de 3 indices pondérés :
• l'indice des prix à la consommation (pour 50 %),
• l'indice du coût de la construction (pour 25 %),
• l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25 %).


Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)


Cet indice, instauré en 2011, peut s'appliquer au bail qui concerne :
• les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple),
• la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales),
• les entrepôts logistiques.


Il peut être utilisé pour fixer le taux de variation des loyers, à la fois lors de la prise d'effet du bail à renouveler et lors d'une révision triennale.

L'ILAT, dont la base 100 correspond au 1er trimestre 2010, est composé de 3 indices pondérés :
• l'indice des prix à la consommation (pour 50 %),
• l'indice du coût de la construction (pour 25 %) et
• l'évolution du produit intérieur brut en valeur (pour 25 %).

 

 

 

FISCALITE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES


Depuis le 1er septembre 2013 : un allègement de la taxation des plus-values immobilières


Afin de fluidifier le marché immobilier, une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières favorable aux vendeurs s'applique à toutes ventes réalisées depuis le 1er septembre 2013. Cette réforme a été entérinée par la loi de finances pour 2014 et aboutit à un allègement substantiel de l'imposition au moyen :
• d'un abattement pour « durée de détention » qui permet une exonération d'impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) après 22 ans de détention (contre 30 ans actuellement),
• d'un abattement exceptionnel de 25 % applicable jusqu'au 31 août 2014 sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après calcul de l'abattement pour « durée de détention ».


S'agissant des prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5 %), ceux-ci continuent de frapper la plus-value pendant trente ans. 
En conséquence, l'exonération totale des plus-values immobilières reste acquise à l'issue d'un délai de trente ans.
Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques  et par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

 

 

 

FISCALITE SUR LES DROITS DE MUTATION : + 0,7 % D'AUGMENTATION A COMPTER DU 1ER MARS 2014

 

Les droits de mutation sur les biens immobiliers augmentent de 0,7 % à compter du 1er mars 2014 dans les départements qui auront opté pour cette disposition. En principe il s'agit d'une augmentation maximale.
Sans cette augmentation, on estime à environ 7 % du prix de vente d'un bien, l'ensemble des "frais de notaire".  Ils atteignent donc environ 7,7 % de ce prix dans les départements qui ont décidé de l'augmentation depuis le 1er mars 2014.


L'augmentation porte sur les droits de mutation
Ce que l’on appelle communément les frais de notaire, ce sont en réalité, pour la part la plus importante, les droits de mutation. Ils représentent 5,09 % du prix de vente d’un bien au 1er janvier 2014. Ils sont eux-mêmes composés d’une part, plafonnée à 3,80 %, destinée aux départements. La loi de finances pour 2014 permet aux départements qui le décident d’augmenter la part qui leur revient de 0,70 %. Elle peut ainsi atteindre 4,50 % du prix de vente.


Les biens immobiliers concernés
Cela concerne les ventes de tous les biens immobiliers conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un terrain, de locaux commerciaux, ou encore d’un parking, d’une cave, etc.

 

 

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE : NOUVELLE OBLIGATION POUR LES BAILLEURS


Le contrat de bail commercial ou professionnel doit dorénavant comporter un diagnostic de performance énergétique (DPE), jusqu’alors requis uniquement pour la vente de biens immobiliers ou la location de logements (art. 1 de la loi dite Grenelle II). Seuls les baux ruraux et les locations saisonnières en restent exemptés.
Réalisé par des professionnels, le DPE, qui n’a qu’une valeur informative et est valable 10 ans, donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du logement ou du bâtiment sur lequel il est réalisé.
À partir de 2011, les annonces immobilières doivent mentionner le classement du bien loué ou vendu en fonction de sa performance énergétique.
Référence : article L 134-1 et L 134-3-1 du code de la construction et de l’habitation


Par ailleurs, le bailleur d’un local commercial, situé dans une zone à risques désignée par arrêté préfectoral, doit également joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document informe, à titre préventif, le futur acheteur ou locataire des risques majeurs, naturels (inondations, mouvements de terrains...) ou technologiques (industriels, chimiques...), auxquels il peut être exposé.
Enfin, tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er janvier 2012 (à partir du 14 juillet 2013 pour un bail en cours), portant sur un local commercial ou à usage de bureaux de plus de 2 000 m², doit comporter une annexe environnementale contenant des informations sur les consommations énergétiques des locaux loués, ainsi qu’éventuellement des obligations incombant au locataire (art. 8). Le contenu de cette annexe sera précisé par décret.

 

 

 

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES


Le bailleur ou le vendeur d’un bien immobilier doit fournir un état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT). L’ERNMT a été instauré dans un but d'information préventive. L'idée est que le locataire ou l’acquéreur « informé sur les phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures pour s'en protéger et en réduire les dommages, sera ainsi moins vulnérable ». Un risque clairement identifié est mieux appréhendé et finalement moins inquiétant.
En plus du diagnostic proprement dit, le propriétaire doit aussi indiquer :

  • Si le bien a antérieurement subi des sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Article 125-2 et L 128-2 du code des assurances.
    Pour obtenir l’état des sinistres déclarés prim.net
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques - Article L125-5 du code de l’environnement.


L'état des risques naturels, miniers et technologiques indique :
• le ou les risques naturels (inondation, avalanche, séisme, feux de forêt, crue torrentielle, cyclone, volcan, etc.) et/ou miniers et/ou technologiques (présence d'une usine dangereuse) existant sur la commune ;
• si le bien immobilier lui-même se trouve dans un ou plusieurs périmètres à risques. Pour cela, chaque risque doit être matérialisé par une carte géographique sur laquelle est situé le bien ;
• si le bien immobilier est concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement du ou des plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques et, le cas échéant, si les travaux prescrits ont été réalisés.


Lorsqu'il n'existe aucun risque sur la commune, il suffit de joindre au contrat l'arrêté préfectoral listant les communes concernées par les risques (le fait que la commune n'apparaisse pas dans l'arrêté signifie qu'elle n'est touchée par aucun risque).

Information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs :

Arrêtés et annexes Préfecture d'Eure-et-Loir

 

 

 

 

LES DIFFERENTES FORMES DE BAIL

 

Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d'un bien immobilier au profit du locataire. Dans le contrat de bail, le bailleur est le propriétaire, celui qui s'engage à mettre un local à disposition du locataire (aussi appelé le preneur) contre une rémunération qui est le loyer.

 Le bail notarié
Dans la plupart des cas, le bail est établi sous seing privé. Le bail notarié est rédigé par un notaire qui est le gage d'obtenir une convention équilibrée, tenant compte des intérêts du bailleur et du locataire, et en accord avec les lois en vigueur. Le bail notarié est obligatoire en cas de signature d'un bail de plus de 12 ans car il doit être publié au fichier immobilier.

 Le bail commercial
Le bail commercial concerne un local (et non un terrain nu) dans lequel est exercé une activité commerciale (c'est à dire qu'un fonds doit y être exploité) par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail précaire ou dérogatoire
Le bail dérogatoire permet de déroger aux règles du décret de 1953 qui stipulent que le bail commercial doit durer 9 ans au minimum. Il est possible de contracter un bail dérogatoire pour une durée ne dépassant pas 2 ans. Il est généralement conclu pour une durée de 23 mois. Il ne pourra pas être renouvelé au-delà de cette période. S'il dure plus de 2 ans, il est automatiquement reconduit en bail commercial d'une durée de 9 ans. 
Ce type de bail permet aux deux parties de limiter leurs risques quant à la durée de l'engagement.

Le bail professionnel
Le bail professionnel concerne des locaux dans lesquels le locataire n'exercera pas d'activité commerciale, artisanale, ou industrielle. C'est le cas des professions libérales, qui ne bénéficient donc pas du statut protecteur des baux commerciaux. Cependant, les deux parties peuvent se mettre d'accord pour placer volontairement le bail sous le régime des baux commerciaux, à condition qu'un autre bail ne soit pas imposé par un texte particulier, que le bailleur l'exprime sans équivoque dans le bail et qu'il renonce aux conditions que le locataire doit normalement remplir.

Le bail professionnel doit être établi pour une durée minimale de 6 ans. A l'issue de cette période il est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 6 ans. Cependant, l'une ou l'autre partie peut notifier par lettre recommandée avec AR ou par exploit d'huissier, 6 mois avant la fin du bail, son intention de prendre congé. D'autre part, le locataire peut prendre congé quand il le souhaite (toujours en le notifiant par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier) à condition de respecter un préavis de 6 mois.
Ce type de bail n'est pas régit par une législation spécifique, ce sont donc les dispositions du code civil qui s'appliquent.

 

Le bail mixte
Le bail mixte est un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de sa profession.  
Il est nécessairement établi pour une durée de 3 ans lorsqu'il s'agit d'une personne physique et 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale.
Le locataire peut prendre congé à tout moment à condition de respecter un préavis de 3 mois qui doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Le délai peut cependant être ramené à un mois pour raisons professionnelles (transfert d'activité, cessation d'activité, ...).

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Cependant, le propriétaire peut refuser s'il justifie d'un motif légitime et sérieux (par exemple si le locataire n'a pas respecté une de ses obligations), s'il vend le logement (le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption) ou en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.
Le locataire doit alors recevoir un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier 6 mois au moins avant le terme du contrat.
La convention d’occupation précaire
Cette convention est apparentée à un contrat de location mais se distingue par son caractère essentiellement provisoire et instable. 

En règle générale, ces conventions sont conclues pour des durées relativement courtes (3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans). Toutefois, le terme n'est pas nécessairement connu à l'avance. En effet, tant que les mobiles sont sincères et légitimes, une convention d'occupation précaire peut très bien se prolonger plusieurs années.  

A l'inverse, la convention peut prendre fin à tout moment, soit par la volonté du bailleur, soit par la suite d'un événement (attente de fin de travaux, expropriation, ...) envisagé par les parties.
Dans tous les cas, le caractère précaire doit être motivé dans la convention et les mobiles doivent être sincères et légitimes.

 

 

 

LE DEPÔT DE GARANTIE


Bien que ce ne soit pas une obligation légale, le locataire verse le plus souvent au bailleur un dépôt de garantie au moment de la conclusion du bail. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du bail. Elle sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie est alors productif d'intérêts.

Le dépôt de garantie pour un bail commercial
Il est d'usage que le bailleur exige du locataire, au moment de la conclusion du contrat de bail, le versement d'une somme d'argent destinée à en garantir la bonne exécution.

A quoi sert le dépôt de garantie ?
Concernant les baux commerciaux, le dépôt de garantie n'est pas visé par le Code civil. De plus, il ne fait l'objet que d'une seule disposition dans le Code de commerce. C'est donc aux parties contractantes de préciser l'objet de celui-ci ainsi que sa portée. La clause du contrat de bail relative au dépôt de garantie doit préciser en premier lieu la nature des créances garanties. Il est d'usage que celui-ci ait pour finalité : 
• A titre principal, de garantir le bailleur contre le défaut d’entretien des locaux, ou sa remise en l'état en fin de location. 
• A titre accessoire, de garantir le propriétaire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Le paiement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie reste entre les mains du bailleur pendant la durée du bail et est restitué en fin de bail au locataire après entière exécution de ses obligations, déduction faite des sommes éventuellement dues. Il garantit le paiement des sommes que la locataire pourrait avoir à payer lors de la libération des locaux.


Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Les parties sont libres de déterminer le montant du dépôt de garantie car la loi ne fixe aucun montant, il n'y a pas de plafonnement. 
Toutefois, en pratique, le montant demandé par le propriétaire est souvent limité à deux termes de loyers. En effet, au-delà, la loi et plus précisément le Code de commerce impose que les sommes versées d'avance portent obligatoirement intérêt au profit du locataire. 
Cela signifie que le bailleur devra reverser les intérêts des sommes versées au locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Les cas habituels de montants du dépôt de garantie
• Si le loyer est payable par trimestre d'avance, le propriétaire pourra demander un trimestre d'avance.
• Si le loyer est payable par trimestre échu, le bailleur pourra demander deux trimestres d'avance.
• Si le loyer est payable par mois d'avance, le propriétaire pourra demander un mois de dépôt de garantie.
• Si le loyer est payable par mois échu, le propriétaire pourra demander deux mois de dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie
Lors de l'état des lieux de sortie, le locataire et son bailleur se mettent d'accord afin de déterminer, les réparations imputables au locataire qui devront être réalisées suite à l'utilisation, l'usure, ou la dégradation des locaux. 

Le dépôt de garantie est restitué au locataire, qui n'omettra pas d'en demander le remboursement, en conséquence de la restitution des lieux. Le statut des baux commerciaux est muet sur les conditions de restitution du dépôt de garantie. 

En effet, le dépôt de garantie doit lui être restitué, en principe, dans un délai raisonnable de deux ou trois mois suivant son départ, à condition qu’aucun incident locatif n’ait eu lieu au cours de la location, si le local est restitué conforme à l’état dans lequel il a été mis en location et que le locataire est à jour du paiement de ses loyers et de ses charges. 
Le montant remboursé correspond, en principe, au montant versé sauf dans le cas d'une remise en état.
Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie, les sommes nécessaires aux réparations. Il peut également demander plus si le dépôt de garantie ne couvre pas le montant des réparations.
Le bailleur peut aussi déduire les sommes lui restant dues (impayés de loyers, compléments de charges), ainsi que des sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire (réparation locatives justifiées...).

  

 

 

LA FIN DU BAIL COMMERCIAL


La résiliation du bail

Résiliation en fin de période triennale ou en fin de bail ?
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9"). Le locataire n'a droit dans ce cas à aucune indemnité.

Exception : les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont fixés pour une durée minimale de 9 ans sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.


Résiliation à une date postérieure à la date d'expiration du bail
Le code de commerce emploie, depuis le 24 mars 2012,  le terme de « tacite prolongation » et non plus tacite reconduction pour un bail commercial qui se poursuit au-delà de sa date d'expiration. Cela signifie que sa durée se prolonge tant qu'il n'est ni résilié, ni renouvelé.
Précision : dans ce dernier cas de tacite prolongation du bail, le congé pour le résilier doit être donné avec 6 mois de préavis et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par exemple, un bail signé le 1er juin 2003, expire le 31 mai 2012. A compter du 1er juin 2012, le bail se poursuit, en contrat à durée indéterminée, dans les mêmes termes. Si le locataire veut le résilier par exemple le 15 juin 2012, le bail prendra fin le 31 décembre 2012 (le 15 juin + 6 mois de préavis + les 15 jours pour terminer le trimestre civil entamé).
Le locataire peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité, en respectant les mêmes conditions de forme et délai de prévenance.
Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.


Le droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial d'une durée de 9 ans.
Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin.
Pour prétendre au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit, s'il est commerçant, être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, ou s'il est artisan, au Répertoire des Métiers. Cette immatriculation doit être effective :
- à la date du congé délivré par le bailleur,
- à la date de demande de renouvellement du bail exprimée par le locataire, ainsi qu'au moment où le bailleur lui donne sa réponse.
Conséquence : une personne dispensée d'immatriculation au RCS ou au RM, peut bénéficier des dispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail. Mais, pour prétendre au droit au renouvellement de son bail, elle devra justifier de son immatriculation au RCS ou au RM au moment où le bailleur délivre son congé ou bien lors de sa demande de renouvellement de bail et de la réponse de son bailleur.
Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement.
Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé en fonction de la valeur locative du local.

La procédure de renouvellement est la suivante:

A l'initiative du bailleur
L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé impérativement signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail, ou au-delà de cette date avec le même préavis). Le congé fixe le plus souvent le montant du loyer du bail renouvelé. C'est notamment à cette occasion que  le bailleur peut proposer un nouveau loyer déplafonné.
Le locataire peut adopter plusieurs attitudes :
- Garder le silence, qui vaut alors acceptation, tout en réglant le nouveau loyer demandé par le bailleur.
- Accepter expressément le renouvellement et le montant du loyer (une réponse par huissier n'est pas obligatoire, une lettre recommandée est conseillée).
- Accepter le renouvellement mais contester le montant du loyer. Le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le Tribunal de Grande Instance peut être saisi.
Si aucune des parties ne saisit ce tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la signification, le bail est renouvelé à l'ancien prix.


A l'initiative du locataire
Le locataire, quant à lui, peut demander le renouvellement de son bail au bailleur par exploit d'huissier, dans les 6 mois précédant la date d'expiration du bail ou à tout moment après cette date.
La demande doit indiquer sous peine de nullité la mention suivante : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".
A noter : il peut être dans l'intérêt du locataire qui souhaite céder son droit au bail ou son fonds de commerce, de demander le renouvellement de son bail, afin de connaître les intentions du bailleur, et pouvoir donner tous les éléments au repreneur potentiel et lui assurer la poursuite de l'activité dans les lieux.
Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes :
- Refuser le renouvellement en offrant une indemnité d'éviction.
- Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux puis le Tribunal de Grande Instance peuvent être saisis).
- Garder le silence pendant plus de 3 mois à compter de la signification d'huissier : il s'agit d'une acceptation tacite.

Le montant du loyer lors du renouvellement
Le prix du nouveau loyer est fixé par référence au loyer d'origine (9 ans plus tôt), auquel on applique, par une règle de trois, l'indice connu à la signature du bail ou prévu par celui-ci et l'indice en vigueur au moment du renouvellement du bail. Le plafonnement fait donc référence à l'indice du coût de la construction, à l’indice des loyers des activités tertiaires ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, selon le choix fait dans le contrat par les parties.

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné si les deux conditions suivantes sont remplies :
On constate un motif de déplafonnement  tel qu'une modification, pour l'essentiel :
- des caractéristiques du local (agrandissement, modernisation),
- de l'activité autorisée par le bail, 
- des obligations des parties au contrat,
- des « facteurs locaux de commercialité » (notion créée par la jurisprudence). Ces facteurs peuvent correspondre par exemple à l'augmentation globale de la population par la construction de logements situés dans la zone de chalandise, la création d'une zone piétonnière augmentant la fréquentation de la rue, l'amélioration des conditions de stationnement ou de circulation à proximité, etc.

Cette modification a une incidence directe sur l'activité exercée et entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative (la valeur locative d'un local correspond aux loyers pratiqués dans le quartier pour des locaux comparables).


L'indemnité d'éviction
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.
Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992).

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

La cession du bail
Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession porte sur l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Cependant, la clause d'agrément de l'acheteur par le bailleur est valable, à condition que le bailleur qui n'agrée pas un repreneur, ne le fasse pas de mauvaise foi pour faire échec à la cession du fonds et avance des arguments valables (moralité du repreneur notamment).
En revanche, la clause n'est pas nulle lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail, qui requiert légalement l'accord du bailleur.

La sous-location
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :
- lorsqu'une clause du bail l'autorise,
- ou, lorsque le propriétaire donne son accord express ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).
Le locataire doit, d'autre part, faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.

Textes de référence : articles L145-1 et suivants du code de commerce

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